Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи

Загрузка...
06.04.17

Продажа доли в квартире, покупка доли в квартире, оценка стоимости доли, оценка рыночной доли

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Особенности оценки доли в квартире

Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей доли в квартире, звоните:
. Подробности у менеджера.до конца текущего месяцаАкция проходит
Акция: стоимость оценки доли в квартире от 2 500 руб!

Расчет величины этого дисконта проводится методом парных сравнений. Смысл этого метода заключается в том, чтобы среди всех предложений, имеющихся на рынке на дату оценки
найти так называемые пары сравнения – две одинаковые (или почти одинаковые) квартиры, одна из которых продается целиком, а в другой продается доля. Естественно, стоимость 1 кв.м.
в паре будет разной, но поскольку выбранные квартиры по своим физическим параметрам (почти) одинаковые, то все различие в стоимости обусловлено тем фактом, что в одном случае этот
квадратный метр продается в составе всей квартиры, а в другом – составе доли. Процентная разница в цене и будет представлять собой рыночное значение дисконта, учитывающего тот факт,
что рассматриваемая жилплощадь представляет собой долю, а не индивидуальную квартиру. Конечно, для того чтобы сделать обоснованный вывод о наиболее вероятной средней величине этого
дисконта, нужно проанализировать информацию по нескольким (5-6) парам сравнения.

Чтобы проиллюстрировать данную технику парных сравнений, приведем реальный пример (расчетную таблицу) определения величины скидки на рынке жилья города Москвы.

Таблица 1. Расчет величины дисконта (скидки) при оценке доли в квартире.

Пара сравненияОбъектПлощадь, кв.м.Цена предложения, руб.Стоимость 1 кв.м., руб.Величина скидки по отношению к стоимости 1 кв.м. в "целой" квартире, %Среднее значение скидки по всем парам сравнения, %
1Доля на продажу 1/2 в однокомнатной квартире. Метро "Бунинская Аллея", ул. Адмирала Лазарева, д.30. 5/9 пан. дома 19,41 500 000775194635
Однокомнатная квартира, метро "Бунинская Аллея", ул. Остафьевская, д.8. От 10/12 пан. Дома38,35 500 000143 603
2Доля на продажу 1/3 в однокомнатной квартире, м. "Рязанский проспект", ул. Академика Скрябина, д.6. 4/17 пан. Дома.12,91 600 000124 41721
Однокомнатная квартира, метро "Рязанский проспект", ул. Зеленодольская, д.11. 8/14 пан. Дома40,46 400 000158 416
3Доля на продажу 2/3 в 2-х комнатной квартире, метро «Авиамоторная», ул. Энергетическая, д.2. От метро 10 мин. пешком, 2/9 пан. Дома28,72 700 00094 07748
2-х комнатная квартира, метро «Авиамоторная», Душинская ул., д.18, корп.1. От метро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. Дома45,18 200 000181 818
4Доля на продажу 1/3 в 2-х комнатной квартире, метро «Б-р Дмитрия Донского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пешком, 13/14пан. Дома18,71 500 00080 21446
2-х комнатная квартира, метро «Б-р Дмитрия Донского», ул. Б-р Дмитрия Донского, д.9. От метро 2 мин. Пеш. 16/17 пан. Дома60,29 000 000149 502
5Доля на продажу 1/2 в 2-х комнатной квартире, метро «Рязанский проспект», ул. Паперника, д.15. От метро 7 мин. Пешком, 4/5 кирп. Дома21,62 500 000115 74120
2-х комнатная квартира, метро «Рязанский проспект», Карачаровская 3-я ул., д.4. От метро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. Дома57,08 200 000143 860
6Доля на продажу 1/4 в двухкомнатной квартире, метро «Красногвардейская», Воронежская ул., д.32/43. От метро 15 мин. пеш., 10/12 пан. Дома13,01 500 000115 16330
2-х квартира метро «Красногвардейская», Мусы Джалиля ул.29 корп.1. От метро 2 мин. пеш., 8/16 пан. Дома50,68 300 000164 032

Из приведённого примера видно, что реальные величины искомых скидок различаются по парам сравнения и находятся в диапазоне от 20 до 48 процентов. Перейти от индивидуальных значений
скидки к некоторому среднему, наиболее вероятному значению можно двумя способами.

Первый способ – самый доступный и заключается в простом усреднении значений, т.е. в качестве итогового значения скидки принимается среднее арифметическое значений скидок,
полученных по каждой паре сравнения. В приведенной выше таблице итоговая скидка рассчитана именно таким образом.

Вот представьте себе красивое сочное яблоко, за которое Вы бы охотно заплатили рублей пятьдесят. Теперь вопрос: сколько Вы заплатите за половину этого яблока, если от него откусил какой-то неизвестный Вам прохожий с улицы? Вам вообще нужна такая откусанная чьими-то зубами половина даже самого вкусного яблока? Я просто уверен, что есть эту половину Вы не будете.

Конечно, квартира это не яблоко и не мандарин. Но приводя эту аналогию, я хотел сказать, что одно дело, когда Вы живёте в своей личной квартире, а совсем другое дело, когда в этой же квартире есть другой собственник, который мало того, что совсем Вам чужой человек, так он ещё и враждебен по отношению к Вам. Очень приятно жить в квартире, где страшно оставить кастрюлю с супом на кухне без присмотра, поскольку в неё могут плюнуть. Могут даже ломаться или пропадать Ваши вещи. А милиция не поможет, т.к. трудно разбираться с теми, кто живёт в одной и той же квартире.

доля в квартире яблокоА ведь даже если у Вас есть большая доля в квартире, то закрепить за собой даже самую маленькую комнату, определив в суде порядок пользования, совсем трудное и не стопроцентное дело. Да, можно и определить, но практика такова, что при смене собственника доли в квартире даже установленный порядок сразу утрачивает свою силу и нужно опять идти в суд с таким же иском. А дело такое тянется от полугода до года!

ул. Академика Арцимовича д.11

1

1

6 000 000

6 000 000

39,8

150 754

8

ул. Архитектора Власова д.41

2

1/3

1 300 000

3 900 000

44,4

87 838

0,65

ул. Архитектора Власова д.41

2

1

6 000 000

6 000 000

44,6

134 529

9

ул. Пулковская, д. 3 к.1

1

1/ 2

1 300 000

2 600 000

35

74 286

0,46

ул. Пулковская, д. 19 к.1

1

1

5 000 000

5 000 000

31

161 290

10

ул. Матвеевская д.42к1

3

1/ 4

1 300 000

Рассмотрим право преимущественной покупки подробнее. Итак, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, вы должны убедиться, что остальные собственники согласны с продажей вами доли и не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей. Законодательство предоставляет возможность получения отказа путем направления сособственнику письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены. Предложение отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам. Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Отступление от этих условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения.


Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами. А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.


Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны. De jure для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. De facto чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

Если есть смежные комнаты, то это  минус для вашей доли, поскольку возникнут сложности с вселением. Приоритет, как правило, за отдельными  изолированными комнатами.

Само собой сособственник, предлагая вам выкупить его долю, наверняка попросит за неё максимальную цену, думаю, любой поступил бы так же.

Например, если вы владеете 2-х комнатной квартирой по 1/2 доли с изолированными комнатами, то заявленная стоимость будет половина стоимости от всей квартиры. И это наиболее часто встречающееся заблуждение. Поскольку эту сумму будет возможно получить, только при продаже всей квартиры. Стоимость такой доли будет оцениваться ниже стоимости аналогичной  комнаты порядка  на 30% - 40%.


Если, другие сособственники создают юридические препятствия продаже доли, или физически препятствуют показу квартиры потенциальным покупателям, это также значительно снижает стоимость доли. Сама сделка по продаже квартирной доли вещь сложная, и одна не похожа на другую. Поэтому будет не лучшим решение, заниматься продажей доли самостоятельно без юридической поддержки и без опыта продаж недвижимости.

Так большинство оценщиков (например, «Канонъ» и «Стройэкспертиза») считают, что любую долю в квартире нужно оценивать с дисконтом, как минимум, в 50% стоимости по сравнению, если бы квартирная доля продавалась вместе со всей квартирой. Аргументируют тем, что они смотрят предложения от продавцов проблемных долей, которые продают их гораздо дешевле.

Однако меньшая часть оценщиков (пример, «Юнора») аргументированно возражают. Они говорят, что рынок проблемных долей это лишь малая часть всех продаваемых долей. Что в основном на рынке продаются квартиры целиком, в которых тоже имеются свои доли. Там никаких дисконтов не присутствует.

Второй аргумент более логичен. Но большая часть оценщиков считает доли с дисконтом. Почему?
Да потому, что если выкупаемые незначительные доли не будут оцениваться с дисконтом, то никто выкупать их не будет.

Но таких честных оценщиков немного. Другие оценивают доли в квартире с дисконтом, всегда как проблемные, т.е. по третьему варианту. Правда, у них оценка выходит чаще дороже чем 50%, поскольку они учитывают те доли, которые висят и не продаётся долгие годы в различных риэлтерских базах и сетях.

Официально такие оценщики объясняют свою такую оценку с дисконтом тем, что вот проблемные доли столько стоят. Но на самом деле мотив их совсем другой:
Если собственник доли в квартире хочет выкупить чужую незначительную долю, то понятно, что он хочет получить материальную выгоду. Выкупать по первой цене он не хочет. А вот по третьей цене он сможет получить такую материальную выгоду, из которой он сможет оплатить услуги оценщика и адвоката. Поэтому такие оценщики и оценивают так, как выгодно заказчику.

  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

(голосов:0)
Похожие статьи:

* - цена зависит от очереди строительства и этажа

Однако, если Вы подбираете себе для покупки долю в квартире, то критерии оценки, аналогичные приведенным выше, работают с точностью до наоборот. Т.е. отсчитываем всё также, но в обратном порядке. Соседи - площадь - дом - район.


Продажа доли квартиры родственнику


С 1 сентября нынешнего года вступил в силу закон, согласно которому любые сделки на сумму, превышающую 150 тыс. грн. должны осуществляться исключительно через банки, в безналичной форме. Кроме того, теперь нотариусы имеют право оформлять такие сделки лишь при условии наличия платежных поручений от банков, подтверждающих осуществление безналичного расчета между продавцом и покупателем.


4520Коммунальная квартира чаще всего выступает для граждан местом временного проживания. В связи с этим рано или поздно, любой владелец комнаты в этом совместном жилье решит продать свою собственность и переехать в отдельную квартиру. Однако на деле реализация такого объекта недвижимости может оказаться несколько затруднительным, но вполне осуществимым мероприятием. 


Комментарии к статье Цена доли в квартире:
Загрузка...


2015